寧仁岐
星河灣集團常務(wù)副總裁
中國建筑裝飾協(xié)會智庫專家

《與中國新時代同行》

 我題目做的很大，《與中國新時代同行》，但實際上還是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向來談一談我們公司未來的戰(zhàn)略方向。
 

        2017年是中國房地產(chǎn)又一個轉(zhuǎn)折之年，未來的格局也漸漸顯現(xiàn)出來了，政策的穩(wěn)定性將延續(xù)，長效機制的建設(shè)將進一步發(fā)展，隨著經(jīng)濟形勢不斷改善，各地的房產(chǎn)政策也在不斷變化。 

        從2017年房地產(chǎn)銷售金額的前一百名的排行榜可以看出，前三位都過了5千億，前17位都過了千億。

        所以最近有一些行內(nèi)的專家說未來的房地產(chǎn)企業(yè)可能就是以千億作為分水嶺，以后的企業(yè)就是千億企業(yè)和非千億企業(yè)。為什么會這樣說呢？
        因為現(xiàn)在我們就能看到規(guī)模為王這樣的經(jīng)營理念，已經(jīng)成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的一個落地戰(zhàn)略。旭輝總裁林峰先生說過，規(guī)模不是萬能的，但沒規(guī)模是萬萬不能的，這就說明規(guī)模是非常重要的。

        有些中型企業(yè)也會說，規(guī)模不重要，其實這里面就有一點吃不到葡萄說葡萄酸的意思。但是規(guī)模企業(yè)也會說，你們業(yè)績太慢，太保守，太不思進取。未來誰對誰錯？這還是要交給市場判定。

        在未來幾年，前30強企業(yè)可能會占據(jù)市場70%的份額。在2017年已經(jīng)占領(lǐng)了58%，這個比例已經(jīng)非常高。我們認為，在未來的五年到八年，就會產(chǎn)生“二八定律”，也就是20%的企業(yè)占據(jù)80%的市場份額。到了2020年有可能產(chǎn)生，第一個萬億企業(yè)。

        現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總量，大概在12萬億左右， 如果前三甲都過萬億的話，大家想一想這占了多大的市場比例。在未來，大魚吃小魚一定會出現(xiàn)的，從現(xiàn)在也可以看得到，很多房地產(chǎn)企業(yè)逐漸在消失、消退?，F(xiàn)在整合、合并的企業(yè)非常多。
        規(guī)模為王是所有企業(yè)都在強調(diào)的，剛才我已經(jīng)講到前十七位，至少還有五到八家都在向千億目標努力，就是今年可能有20到25家企業(yè)突破千億。

        現(xiàn)在問題在哪里呢？問題就是規(guī)模為王的房企它的優(yōu)勢越來越明顯，這些優(yōu)勢主要體現(xiàn)在4個方面。

        首先從市場拿地的情況來看，大型企業(yè)的能力遠遠強于小企業(yè)，從而就推動了行業(yè)的集中度，有些房企在2107拿地就用了兩千兩百億，現(xiàn)在在一線城市一塊土地出來幾乎都要幾十億上百億。
        一些中型企業(yè)想和規(guī)模企業(yè)爭奪土地資源幾乎是不可能的。這個例子就說明小企業(yè)的競爭能力在下降。簡單來說就是獲取糧食的能力已經(jīng)喪失了 。
 

        其次是金融市場的嫌貧愛富。這種現(xiàn)象在近幾年越來越明顯，現(xiàn)在所有金融企業(yè)特別是銀行，只認排名前一百的房企，規(guī)模企業(yè)拿到資金的成本越來越低，小企業(yè)現(xiàn)在很難拿到便宜的錢，所有我們最近也在做一些發(fā)貸融資的項目?，F(xiàn)在的情況就是是，進不到100強就絕對拿不到錢。

        第三點是集中采購方面。在戰(zhàn)略采購方面，大企業(yè)的優(yōu)勢是很明顯的。像恒大、碧桂園、萬科這種規(guī)模的企業(yè)，一旦成為戰(zhàn)略性合作伙伴一年可能是上百上千億的合作，這種情況下他們的成本就下降很多。
 

        最后一點就是人才緊缺。大型企業(yè)對人才的聚集能力越來越強，我們也和其他企業(yè)一樣，去211、985的學校進行校園招聘，但幾乎很難找得到人。而且，現(xiàn)在本科生本來就少，哈工大一年大概120個左右的畢業(yè)生，有70%考研，只有50個左右的畢業(yè)生就業(yè)，在這種情況下，大型企業(yè)幾乎全部拿走。所以人才的導向和流向就進一步地向大規(guī)模企業(yè)流動。
        現(xiàn)在更大的問題是，我們的人才被挖得更多。星河灣的園林、裝修等管理人員都被翻倍的工資挖走了。對我們來講人員的流逝也是很大的問題。

        現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的有個怪向，產(chǎn)品質(zhì)量好，服務(wù)好口碑好的企業(yè)進不了前３。現(xiàn)在我們和一些有特點的企業(yè)談的時候，我們得到最大的質(zhì)疑是什么呢?就是成本比較高，業(yè)績上相對來說比較保守，規(guī)模比較小，發(fā)展比較慢。
        但是一些規(guī)模做得比較大的企業(yè)，又被詬病成產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)有瑕疵。從戰(zhàn)略上來看，沒有哪一家企業(yè)是完美的，既要大又要好，這是很難的。

        現(xiàn)在有一些企業(yè)的口號是，先做規(guī)模，先進前一百再說，后面我們再談理想、談情懷、談質(zhì)量、談體制，不同的窗口期對于不同企業(yè)的要求是完全不一樣的，就現(xiàn)在的境況來說，我們的差距還是很明顯的。

        舉一個最簡單的例子，就是回款速度。
        我們跟一些企業(yè)比較過，那么很對企業(yè)可以做到拿地后３個月可以對外展示，４個月可以銷售，５個月可以回款，我們基本上很難做到，最快也要一年左右。
        去年八月份，我也參加過一個論壇，就是在談，如果企業(yè)在2018年，拿不到三百億的銷售額的話，它的生存能力會越來越差，特別像我們這種企業(yè)，我們的銷售大概一百五十億左右，這種情況已經(jīng)連續(xù)4、5年了。
        如果一些小企業(yè)沒有自身的特性的話在未來很可能一下子被吞并掉?，F(xiàn)在我們強調(diào)地更多的是區(qū)域性和獨特性。在現(xiàn)階段，首先是我們的規(guī)模還是做不起來，其次就是所針對的客群相差很多，這對我們的發(fā)展也是一個很大的難題。

        另外這幾年房地產(chǎn)政策不斷地推出，例如限購、限貸、限價、限簽，這些政策出臺對房企的經(jīng)營有很大的影響，特別是前幾年聽到一個名詞叫“70個大中城市的平均房價”這是對我們影響最大的。星河灣在某一些城市，例如青島、太原他們的平均房價一下子就上去了。

        下面我簡單說一下，星河灣的發(fā)展和變化，可能對整個行業(yè)或者是對裝飾行業(yè)有一些啟發(fā)。
        星河灣成立了20多年，自始至終都秉承了“品質(zhì)呈現(xiàn)未來”的理念，我們一直號稱著要做地產(chǎn)界的勞斯萊斯，從成立到現(xiàn)在星河灣一直在做的都是精裝修。

        因此我們在城市的選擇、土地的選擇、客戶的選擇方面，我們一定要有獨到之處。但對產(chǎn)品品質(zhì)的無限追求也限制了我們的發(fā)展。
 

        大家都知道，我們成立了20幾年，實際上我們做的項目很少，從目前來說就是八到十個項目。我們最早在廣州有兩個項目，在上海有兩個項目，北京一個項目，接下來在沈陽、西安、青島、太原都有項目。在2017年,我們進入了粵東的汕尾。但是項目的規(guī)模還是比較大的，幾乎都在一百萬左右。由于我們一直子在偏高端的團體，它的替換速度相對來說比較慢。

        在前幾天，我們在交房的時候，有一個業(yè)主請了一個做裝修的同行去幫他驗房，驗完房以后同行就說這個房做得還不錯可以收，當然還有一些小小瑕疵可以修修補補。然后業(yè)主就說，那好，我還有幾套房子，以后就按這個標準來做吧。同行就是，這個我們做不到，這個要求太高。的確，在這一方面我們星河灣的要求比較高。

        在2011年、2010年，星河灣的裝修風格都是比較豪華的。無論是磚、馬賽克、石材、色調(diào)等等都是偏深一點，當時我們把它叫做古典。很對客戶認為，像五星級酒店、夜總會的感覺。這也確實滿足了一些土豪的要求。

        但是隨著社會的發(fā)展，出現(xiàn)了一批文化精英，那么這些文化精英的要求又不一樣了。所以到了13、14年，我們也逐漸改變設(shè)計風格，做了一些簡約、現(xiàn)代的風格。那么這些呢就是比較干凈有點書香味道的做法。
        這種風格就得到更高層次人群的需求?？赡芩麄兏P(guān)注環(huán)保、節(jié)能、個人身體健康等等因素，因此我們也做了一些改變。這是文化精英的出現(xiàn)，使得我們的設(shè)計風格產(chǎn)生了一些改變。

        接下來，下一步的考慮就是“科技精英”的需求?，F(xiàn)代人對智能化的需求越來越高，我們從指紋門鎖、一鍵控制等等一些智能化的東西，在這個方面我們也會做出一些改變。

        我們一直在強調(diào)的是，客戶是最大的上帝，他們的需求就是我們的生產(chǎn)動力，我們能生產(chǎn)下去就是因為社會有這種需求。